山西省长治市是一个四线内陆小城市，但近几年房价飙升，涨幅居然超过全国90%的城市，是何道理？前段时间我分析一了下其中原因，在此展示一下分析过程，并推而广之，看看未来中国房地产的走势。
一、依据的经济学原理
根据经济学原理，价格是由供求关系决定的。那么，供求关系如何决定价格呢？举个简单的例子：假如市场上有100人接受一万的价格，100人接受九千的价格，100人接受八千的价格，100人接受七千的价格。那么如果市场上只有100套房供应，价格就会是一万，有200套房供应，价格就会是九千，有300套房供应，价格就会是八千，有400套房供应，价格就会是七千了。
原理就是这么简单！我认为原理越简单越好，要先抓住主要变量，等得出结论后再考虑次要变量的影响，进行微调就行了。
按此方法，如果我们能分析出在不同价位上长治有多少需求，再找到同期的供应量，一对就可以找到长治房价飙升的原因了。
二、长治各阶层收入分布
前面说到房价是由供求关系决定的，所以我们需要先来分析需求端的情况。买房需求人人都有，但要变成实际需求还是得能拿出钱来，所以接下来主要讨论长治人的收入分布情况。
网上有很多中国各阶层收入表，大都是搞营销的瞎编的，用悬殊的差距刺激人捞钱的欲望。具体到长治的更是查不到。但国家统计局发布有2019年全国居民五等份分组人均可支配收入数据，我们可以由此来推出长治家庭五等份分组户均年收入表，如图所示。
第一列是全国居民收入分布，第二列是估算出的长治居民收入分布。怎么算呢？全国城镇居民人均可支配收入为42395，长治为34426，都在中上区间，因此按这个比例估算长治中上组数据。全国居民平均可支配收入30733，长治为25731，可估算中等组。全国农村居民可支配收入16021，长治为15151，可估算中下组。而且可以看到，越高的组别长治和全国差距越大，越低的组别差距越小，比如中下组差距为6%，所以最低组可估算为一致。然后再根据平均数公式倒推出高收入组数据。
第三列是估算出的长治家庭收入分布。2018年长治人口3468120，户数1188814，平均每户近3人。但城区51.58万人，12.45万户，每户超过4人。说明高收入家庭人口更多，最低组别则多是留守老人了。所以依次按图中系数相乘，得出家庭收入分布估算数据。
由第二列数据我们可以看到，长治前20%的人，也就是说有70万人的人均可支配收入平均达到五万多，而这些人多数应该住在潞州区，所以当我们看到《2020年潞州区住房困难户人均可支配收入认定标准》里“人均收入28000的是低收入家庭，人均收入34426的是中下收入家庭。”的时候，就不必奇怪了。
三、长治人能买得起多贵的房子
前面我们估算出了长治家庭年收入分布情况，接下来我们看看这些家庭都能买得起多贵的房子。
咱们再细分一下。比如前20%的高收入家庭，平均收入是214048（如图第一列），我们都知道在收入统计里平均数会略高于中位数，所以可以简化为中位数约20万，也就是说前10%的家庭年收入高于20万。以此类推，得出第二列。
接下来推导第三列，还是以最高收入家庭为例。一般来说，买房时首付不是事儿，办法多的是。还贷能力才是瓶颈，按银行要求，还款额不得高于收入一半，这些家庭又多是两三套房，年龄也比较大，所以贷款利率会高点儿，期限会短点儿，他们的需求则多是大房子。
因此，按照这些情况，结合贷款政策，可推出这些家庭能够承担的房价在1.2万元以上。这样的家庭长治大约有8万多户。同理，可推出能买得起九千房子的有20万户，能买得起七千房子的有23万户，能买得起五千房子的也有23万户。
能买得起并不意味着就会去买，所以这只是承受能力，而不是真实需求。那么，各价位段上到底有多少真实需求呢？还得继续细分。
四、农村有多少买得起市里房子的？
还是从2019长治居民收入分布数据（图中第一列）出发，算一下前三组平均数为35451，后三组平均数为14420。再查可知长治2019年城镇居民人均可支配收入为34426，略低于前三组。农村居民人均可支配收入为15151，略高于后三组。
于是将第一列每组以虚线再平分开，变成第二列。城镇居民收入主要集中在上七格，农村居民收入主要集中在下七格。并非说城镇就没有很低的，农村就没有很高的，只是比例很小，为了简化分析，我们忽略一下。
网上还可查到目前长治城镇化率接近55%，那么除掉上三格代表的30%，中间四格所代表的40%里有25%是城镇居民。农村居民则占了中间四格里剩下的15%和下三格代表的30%。
再对应上节我们推出的全市居民各价位可承担户数（第三列），将中间交叉部分按3：5比例分开，可得出农村居民能买得起七千价位的有8.6万户，买得起五千价位的也有8.6万户。
我们再定义一下什么是市里，就是说未来的长治主城区。从目前发展趋势看，包括老城区、西北滨湖新区（原郊区）、东北高铁高新片区（含部分潞城区）和城南经开区（含部分上党区）四大块儿。目前这个区域房价最低也快七千了，所以农村能买得起市里房子的大约有8.6万户。五千价位段则主要对应县城房价，因我们主要分析市里，所以这部分需求就不说了。
接下来我们再把城镇居民的住房拥有情况说一下。
五、城镇家庭都有几套房子？
前面我们推出农村居民购买力的同时也得到了城镇居民购买力数据，如图第一列。今天看看他们目前拥有住房的情况。
根据今年初央行发布的中国家庭资产报告，目前全国城镇家庭住房自有率达到96%，也就是说只有4%的家庭暂无住房，长治情况也会差不多，因此可估算约2.3万户还没有住房，不考虑少数特殊情况的话，可视作全部在低收入组里。
拥有三套住房及以上的家庭占比10.5%，约6万户，我们看做全在高收入组里。两套住房的占比31%，约17.6万户。剩下的就是一套住房的了。从高到低依次排下来，形成图中第二列的分布格局（因空间关系，间距未按比例划分，仅是示意），这就是长治城镇家庭购买力及住房拥有情况。
下面我们再把城镇家庭细分为市里和县里两级，加上农村家庭推出总需求。
六、总需求
查了查，主城区只有2017年的数据。没办法，还是一半靠数据，一半靠推理，把市区的分出来了，具体过程略过，咱们把细分后的结果列个总表，如图所示。
先看第一第二行，购买力在一万二以上价位的市里有两万户，县里有六万户。他们房多钱也多，为了下一代，他们在大城市买房的可能性要大于在长治买。有人说“高铁一通，人去楼空。”，大多数人都去不了，有实力去无非是他们。但市里一万二以上的房子不多，掰着手指头也数得过来，这里面很少一部分人买就撑起来了。这一小部分需求可以看做改善需求，那些大别墅、洋房大平层、核心学区房就是给他们准备的。
再看第三第四行，九千到一万二这个价位段购买力强大，市里县里各十万大军。市里的是改善需求，县里的就是刚需了。
接下来第五第六行，七千到九千价位段，市里的需求不多，一万户，而且这个价位段对应的收入水平在潞州区可以申请经济适用房，忽略不计。主要是县里和乡村两级，有22万户刚需大军。
通过以上分析，可以看到，不算改善需求，未来要进城的有32万户，九十多万人。有人说不会那么多吧？会！我在以前的文章中分析过，等城市化进程结束，长治主城区还会净增五六十万人口，那时候主城区的边界就会扩展到长北、潞城和韩店了（如图二）。没办法，是人都想往高处走，县里的要来市里，市里的要去省里，一增一减就剩五六十万了。
综合以上，城镇化完成之前主城区九千以上价位约有10万改善，10万刚需，七千到九千有22万刚需，共42万需求。10万改善会腾出10万二手房，所以新房还需32万套。
那么，城镇化还需多少年呢？估计还得二三十年，按25年算的话，每年需求新房约1.3万套。也就是说每年市场供给1.3万套的话将是平衡状态，房价仅随收入微涨。
但人性的弱点是买涨不买跌，看见涨就会有人投资，造成需求上升，房价过快上涨。开发商一看有钱可赚，会加速开发，供给量上升。上升超过均衡量50%，也就是供给达到2万套，会出现转折，房价横盘。横盘一段时间后，投资需求退出，房价下跌。开发商看无利可图，也会降低开发力度，供给量下降。当跌破均衡点，低到1万套的时候，供小于求，此时购买力也已随时间流逝而提高，房价再次进入上升阶段。
这就是一个波段，大约十年。长治本次波段大概从18年开始的，下面我们查一下近几年的供给，看看长治房价飙升的原因。
七、上一波段的过程和本轮飙升的原因
需求端的数据不好找，供给端的数据更难寻。在统计局的网站上翻了翻，只能找到18年以前的。我把06年到18年的数据抄下来，看看上一个波段发生了什么。
第一行是销售面积，这里包含全市各县区，但不包含那些手续不全的小产权房。第二行是销售额。第三行是我用销售额除以销售面积得出的比值，应该接近房价。由此我们可以看到，因次贷危机，07到08微跌，是上上个波段的尾声。09四万亿刺激之下大涨，开启了新波段，直到17微跌，历时九年多。18年是现在这个波段的起始。
其中09到12是快速上涨期，四年。13到15横盘三年，16、17微跌两年。这和我的记忆差不多，只是感觉起伏被熨平了。也许因为这些数据包括各县区吧。我记忆中主城区房价07年就达到了三千多，08微跌，09到12从三千快速上涨到了五千多。13到15横盘微涨到六千多，16、17微跌。18年从六千多起步，现在九千多了。
我们再看最后一行投资额，13年是上一波段的高峰，一方面是国家控制信贷，一方面也说明开发商的嗅觉还是最灵敏的，他们在横盘前提前刹了车。但从第一行销售面积可以看出老百姓还在买买买，而且增长迅速，为啥？因为那几年长治路网建设很快，市到县的快速路，县到乡，乡到村的各级路网建设使得通勤便利，更多家庭开始到上一级区域购房。
第四行是施工面积，参考价值不大。第五行是竣工面积，对比第一行销售面积，可以看出竣工面积滞后于销售面积，因为房子都是先卖再竣工。
看供给量，我们还是得重点看第一行销售面积。因为中国住房市场一直处于卖方市场，销售量即可看做供给量，就像小米手机的饥饿营销一样，供应多少决定了卖出多少。这个不断增长的数据也说明了需求的旺盛。
可以看到，16年198万平方米，按长治主流120平三房来看，接近1.7万套。17年250万平方米，超过了两万套。当然，这其中包括各县区的，差不多一半吧，需剔除。但同时，我们知道那时候五证不全的、小产权的也十分猖獗，完全可以顶替县区数量。所以房价出现下跌。
18年的时候，由于前几年开发商减少投资，供给量下降到214万平方米，已不足两万套，剔除各县区，主城区已不足一万套。特别是长治出台了对小产权房的最严打击政策，导致供给量严重下滑，从而开启了新一轮的暴涨。19年供给也没有多大起色，继续暴涨。今年城南供应增多，具体数量没有找到统计数据，但显然不足一万套，所以继续飙升。
八、影响房价的主要因素
根据以上分析，可以看到影响房价的主要因素有以下几个方面。
1、收入水平
收入水平决定了购买力。放眼全世界，每个国家货币都超发，收入水平一直水涨船高。这个除非经济出现大问题、大萧条才会导致收入的短期下跌。因此，购买力大概率持续上升，每十年翻个倍还是很轻松的。
2、人口总量和城镇化水平
人口总量与城镇化缺口的乘积就是未来的刚需总需求量。中国目前还有20%以上的缺口，也就是说还有三亿人要进城。预计以国家级中心城市为核心的城市群将来还会吸纳一亿，比如郑州将来再吸纳五百万，周边再吸纳五百万。以二线城市为主的几十个城市吸纳一亿，比如太原再吸纳二三百万。剩下一亿被三百来个三四线城市瓜分，比如长治市区再吸纳四五十万。
3、供给量
刚需需求量有三亿，人均五十平米的话就是150亿平米。目前全国住宅供应量每年在15亿平米左右，所以有人说房地产还能有十年的白银时代，房价还会和收入增长持平。之后就只有纯改善需求了，到那时，房价将慢于收入增长。
4、国家政策
前三项是影响房价的主要变量，这三个决定了房价继续涨是大概率事件。国家政策是扰动項，将影响涨幅和涨速。以目前的国家政策来看，有两个主要目的。
一是限购，防止涨幅过大，防止出现历史上土地兼并一样的房产兼并，形成大地主和佃户一样的大包租公和租户的对立，导致社会不稳定。所以国家政策在控制需求端，各种限，限资格、限贷款、限出售……
二是限速，防止城镇化过快完成。怎么说呢，玩过烧烤吧，就那么些木炭，火烧的太快肯定不行，炭早早烧没了肉怎么烤？得慢慢烧慢慢烤。房地产业还是目前最大的经济支柱，很快搞完的话，新支柱产业还没培育起来，接不上咋办？所以可以看到政策也在控制供应端，各种控，控土地出让、控房企贷款、三条红线、等等。
这样供求两端都堵，让房地产小火慢炖，给高新技术产业发展留出足够的时间，将来接续上了就行了。因此预计白银时代会再延长十来年。
九、未来房地产走势
通过以上分析，中国房地产白银时代还将有二十年以上，房价再涨四五倍的概率很大，除非出现极大的黑天鹅事件。当然中间还会有两三次小波折，那就是投资买房的最佳时机。当然，对于刚需来说，最佳时机永远就在当下，因为您有现实的需求，无论将来涨跌，您先用上了，就是价值。没需求的投资客还是等等小波折，留点儿空间给更需要的人，也免于在房价下挫时引起心痛。
