一
2折的房子，真的要来了！
北京传来大消息：国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行这4家银行，作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点，完成具体贷款方案的出台。
如果去年的一系列包括“集体土地租赁住房建设”在内的“长效机制”还只是治理高房价顽疾的一个空泛的战略规划，那么，开发贷款方案无疑就是一个可以落地实践的“作战方案”。
大家都知道，盖房子烧钱，特别像集体土地租赁住房建设这种回报周期长的项目，更需要大量的长期资金投入，否则想法再好，也只能落在纸面上。
而今天，集体土地租赁住房建设，得到了四家银行支持，这就意味着不缺钱了！
钱落实了，下一步就是让政策真正落地！
二
在过去的这些年里，中国楼市的多头们，坚定看涨房价的一个重要依据就是，不断大幅攀升的中国楼面价（地价）。
大家可以通过下面这张图表感受下，这10多年来，中国主要城市地价的增长趋势。图表中最上面那一根，也是增长最快的，就是住宅土地价格指数。（多头们潜台词：看看下面这张图表，你还觉得房价会跌么？）
（图表来源：中国城市地价监测网）
其实，多头们的这个逻辑并不无道理。
若把房地产看作制造业，地价就是上游的原材料，即我们所谓的面粉，如果面粉一直在不断上涨，面包、油条、包子们就无便宜的可能。
因为按照市场“互利互惠”的原则，开发商们没有做赔本生意的动力。
再看看的下面这张图表，大家也就基本明白你们所在的城市，为什么房子不便宜了。
截至到2017年底，内陆省份主要城市的住宅楼面价为6522元/平方米，长三角的为10569元/平方米，珠三角的为13985元/平方米，环渤海湾片区则为7509元。
（图表来源：中国城市地价监测网）
若单纯的站在土地成本的角度，大家依然可以乐此不疲的买房炒房。
不过，大家有没有想过，如果一个城市的某些地方出现了地价为零的房子，并且再抛去利润和营销管理等费用，那么，合理的房价又该是好多呢？
去年提出的“集体性租赁住房”让这一假设变成了事实。
传统上，一个新房的房价大致有四部分构成，地价、建安成本、三费（营销、管理、财务）、合理利润。
在市场销售的商品房中，最重要的成本是地价，可以占到房价的50%—70%，甚至更高；而在集体性租赁租房中（土地不拍卖，不产生地价），最重要的成本是建安成本（不存在三费），而若以建安成本来衡量房价，集体性租赁住房的价格仅有市场商品房的2折到3折。
换句话说，2到3折的房子可能要来了！
可能有人会说，集体性租赁住房又不对外销售，所以并没什么用。
价格低廉的集体性租赁房对现有商品房价的冲击将体现在三个方面，
其一，大量的集体性租赁住房将减少商品房的客户需求，并压低市场租金，进而抑制房价。
其二，大量低价高品质的租赁性住房出现，也会压低市场的房租租金，而租金走低也会间接抑制市场二手房房价的走高。
其三，在银行眼中，与租赁型租房比，价格高企的商品房将成为高风险资产。
一石激起千层浪。随着大量的租赁房入市和租赁时代的到来，自住商品房需求将相应减少，房价也将遭遇重大狙击。
三
北京作为全国试点城市，出台的政策，往往具有风向标的意味。
去年，北京明确2017年至2021年共建设50万套租赁住房。2017年已确定集体土地租赁住房项目39个，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。
目前北京已有9个集体土地建租赁房的项目获批，总投资额度超过36亿元。
今天，北京四大银行联合出手，出台集体土地租赁房长期贷款政策，说明增加租赁住房有效供应的长效机制正在建立，租房人真正站起来了！
集体租赁住房已在紧锣密鼓进行中，未来，集体租赁住房的大规模开发就只是时间问题了。
有朝一日，中国租房市场形成，租房者在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！
还有一点十分重要。细心的人不难发现，在发改委新公布的名单中，集体租赁住房房源的位置遍布市区和郊区。
这就意味着，未来城中村的房子，包括都市边缘农村的房子，都可以成为租赁房。这就意味着，大城市郊区农村户口价值大增，这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利！
据统计，我国的租赁人口占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿；加起来就是7.1亿人！
加起来，这次政策获益人数将超过7亿人！
房子是用来住的，不是用来炒的！
北京已经有几家大开发商接到了有关部 门的口 头通 知，被告知他们正在起草一份专门针对限 价 商 品 房的政策。政策基本上和北青网描述得一致：
1. 对于上市时销售限价与市场价差价较大的（暂定超过10%，可根据市场变化等适时调整）的限价商品房项目，由市保障房中心将项目可售住房收购后转化为共有产权住房，面向具备共有产权住房资格的家庭出售。
2. 对于差价不大的限房价项目，面向具备购房资格的家庭公开摇号销售。
千年后再回首，人们或会发现，2017年横空出世的一些事，将会深刻影响中国未来多年。
有三件影响基本面的事需要说一下。
第一件是去年4月1日，千年大计出台。租售并举，不搞土地财政，严禁炒房。中国有了第一块实验田，战略意义突破了经济范畴，上升到更深层次。
第二件是去年夏天，北京自住房业主“拆墙”。只交三块钱物业费的自住房业主，打土豪分田地，要去占交十块物业费的商品房业主的便宜。政府最后坚定地站在自住房业主这边。
第三件事是北京去年宣布，未来5年要完成25万套共有产权住房。
这三件事当时看起来并没有联系。但看到那份名为《关于加强限 房 价项目销售管理的通知》的意见稿，及认真学习完北青网那篇政策报道，才想明白这三件事的潜在联系。
千年大计一周年后，实验田的先进经验开始传到100多公里开外的北京城。
共有产权房五年内不能买卖，想变回商品房还要从庄家手里按市价回购剩余产权；或五年后按庄家指定价格卖回给政府。这意味着，共有产权房彻底没有投资属性，但对于购房者而言，拼尽一生积蓄要接盘的，是一个没有升值潜力的房子。
别说北京人民了，全人类上蹿下跳、打打杀杀这么些年，不就围绕着“产权”二字？
如果四五百万平米的限价商品房，真的都被政府收回改成共有产权房的话，未来一到两年内，北京城几乎没有多少新增的商品房供应，市场供应几乎全部为共有产权房。
也许打死也不相信政府会出这样的政策，因为这个政策杀伤力度太大了。
但看看北京楼市的存货。3月底北京2015年至今在售的商品房存量面积仅为345万平米，市场存量处于近几年的最低位。限价商品房都变成共有产权房的话，北京楼市可能没有几个真正纯商品房项目了。
身处这座城市的2170万人，大多数还一无所知。
大量推共有产权房，这种做法看似为大多数刚需考虑，但实际结果却是市场将不“市”，真正的商品房越来越稀缺，水位继续上涨，似乎也将是大概率的事。
据说有英国科学家最新研究发现，植物不但有感觉，甚至还有幻觉。譬如一些韭菜就认为自己是股民，是区块链参与者，也是房地产调控的受益者。
千年大计让人看明白，这个中国第一实验田只为那些长期扎根的人敞开，炒房者根本无处下手。一年后，实验田里房住不炒的丰富经验，也在对外输出中。有形之手正渗透到各行各业毛细血管里。
2017年发生的那三件事，看起来与今天的一切都没关系。但实际上，今天发生的一切都与它有着千丝万缕的联系。
